「換価分割」とは相続財産の分割方法の４つの内のひとつで、相続財産を売却して代金を相続人で分けることをいいます。
例えば、3人の相続人が相続した不動産を3,000万円で売却しそれぞれが1,000万円ずつ受け取る、というような相続財産の分割方法が換価分割です。
しかしただ売却して分ければよいというわけではなく、遺産分割協議書の作成や相続した不動産の登記の申請、各種税金の検証などの手続きを踏む必要があります。
ここでは、換価分割に必要な書類や手続きなどについて解説します。
大阪市で不動産を相続した方や相続予定のある方は、ぜひ最後までご確認ください。
相続した不動産を売却し、その代金を相続人で分け合うために準備する必要書類は、主に以下の通りとなります。
①被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
②被相続人の住民票の除票
③相続人全員の戸籍謄本
④相続人全員の印鑑証明書
⑤相続人全員の住民票
⑥遺産分割協議書
⑦不動産の登記事項証明書
⑧不動産の固定資産評価証明書
まず、相続人全員が換価分割による相続に同意している必要があります。
売却に乗り気でない相続人がいる場合もありますので、メリット・デメリットをよく検討して全員が納得のいく結論に至るよう、協議を進めます。また、換価分割をする上で、誰がどのような割合で相続するのかもよく話し合ってください。
全員の合意を得て協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書には、換価分割による相続を行うことを明記しておく必要があります。
換価分割を行う場合、原則として
①売却代金を受領する相続人全員が不動産の取得者（名義人）
となりますが、手続の便宜上次の
②相続人代表者が相続不動産の取得者（名義人）
となり、不動産売却後に分割協議の内容に従って売却代金を分配することもできます。
それぞれの場合で遺産分割協議書への記述方法が変わります。上記②の場合は特に、記載内容に不備があると相続として認められず、売買代金の受け渡しが贈与とみなされ贈与税が課せられる場合もありますので注意してください。
相続人全員が署名・実印による押印をすることで遺産分割協議書が有効となります。
登記申請書を作成し、法務局に登記の申請をします。
この手続きにより、不動産の所有権が相続人名義変更に変更されます。これを相続登記といます。
相続人全員が取得者となる場合は、分割後の取得割合で登記名義を入れます。
申請の際には戸籍謄本などの必要書類、遺産分割協議書などが必要となります。また、登録免許税を納める必要がありますので、準備しておいてください。
相続した不動産を相続人の名義に変更することで、売却することが可能になります。
不動産会社の選定や売却方針なども、相続人全員で話し合いながら決定していきます。
不動産会社との媒介契約や、買主との売買契約なども相続人全員で行うことが必要となります。
相続した不動産を売却し、売買代金を遺産分割協議の内容に従い、相続人の間で分配します。
各相続人名義の預金口座へ直接振込する方法や、各相続人の受取額に応じた現金や預金小切手などで受領する方法により売買代金を受領します。
売却により利益が出た場合には、譲渡所得税が課せられます。その場合は翌年に確定申告をする必要がありますので忘れないようにしてください。
前述の遺産分割協議書②の代表相続人を立てた場合でも、相続人全員が取得割合に応じて申告する必要があります。
「換価分割」で必要な書類や手続きなどについて解説しました。相続した不動産を売却してその売買代金を相続人同士で分割する「換価分割」を行うには、必要書類の取得の手間や書類作成などのための時間が掛かります。
また、不備なく手続きを進めるためには様々な知識・情報も必要となりますので、もし自分達だけで手続きを進めるのが難しい、という場合には専門家などに相談をすると良いでしょう。
キーステーションでは、相続した不動産の売却に関するご相談を受け付けております。
相続に関するワンストップコンサルティングを行っており、ご相談～登記～売却までスムーズに完結することができます。
主な取り扱いエリアは大阪市および近隣市の大阪府下が中心ですが、その他エリアでも幅広く活動しており、相続不動産をお持ちの他都道府県の方や全国対応もおこなっておりますので、相続不動産の売却をご検討中の方は、お気軽にお問い合わせください。
